一线城市调整房地产政策

市场反转不远了

👉文｜马光远

“5.17”房地产新政后，房地产市场的预期、信心在某种程度上止血，市场的活跃度开始上升，全国十多个省市按照“5.17”新政的精神落地具体政策。

然而，就中国房地产政策而言，关键却在少数几个城市，再说明白点，关键在四个一线城市和杭州等极少数几个城市。可以说，一线城市的政策，决定了中国房地产政策的真正底部，一线城市房地产政策的走向，决定了下一步整个市场的走向，而一线市场的温度，也决定了整体房地产市场的温度。这是过去20多年中国房地产市场的真实逻辑。

基于此，每一次房地产政策出台后，市场究竟会如何，关键是看四个一线城市如何调整。

2021年，房企风险凸显之后，政策调整不断，为什么市场一直处在深度调整的周期，就是因为，决定房地产市场真正走向的一线城市在政策上基本按兵不动。

即使在2023年7月，高层明确中国房地产市场的供求关系发生重大变化，对房地产政策进行优化的情况下，一线城市房地产政策依然没有及时的调整，时至今日，一线城市的限购、限贷政策总体的基调仍然是房地产市场过热，房价过高时为抑制市场而出台的极其严厉的政策，这也可以解释，为什么市场到了今天依然没有出现反转的原因。

这一次的“5.17”新政，政策力度十足，管理层的态度也是非常明确的：就是要全力解决地产的风险，市场不能再跌了。

然而，市场会不会反转，关键仍然要看一线如何调整。

好在这一次并没有等多久，5月27日，上海市出台了九条政策，率先对地产政策进行调整，而上海这次政策的调整被视为近10多年上海力度最大的支持政策。

｜“沪九条”的内容就不再赘述，具体看，两部分内容：

一是调整过于严厉的限购政策。

包括非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年；非本市户籍单身人士可购买外环内二手房；人才购房由3年改为2年，范围由产业片区扩大为行政区；取消离婚三年合并计算限购套数的政策；取消赠与5年内计入赠与人住房套数的政策；多子女家庭可额外增加一套购买名额。对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数等等。

笔者看了一下，上海对限购政策的调整可谓细致入微，然而，这也说明，过去的限购严厉到了什么程度。夫妻离异，三年以内仍然要合并计算购房套数，可谓观止矣。这次调整，其实压根没必要这么细，笔者倒是认为，除了主要区域，其实是可以全面放开非主要区域的购房的。

二是调整房贷政策。

房贷政策的调整，我认为总体是符合预期的，首套个人住房贷款首付比例调整为不低于20%，房地啊利率调整后5年期以上房贷利率下限为3.5%；二套首付比例调整为不低于35%，房贷利率调整为5年期以上利率下限为3.9%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房贷款利率下限调整为5年期以上3.7%，最低首付款比例调整为不低于30%。上海尽管仍然保留了利率下限，但首套二套的房贷利率都已经低于4%，这个力度还是比较大的。首付比例20%，二套首付比例从50%调整到35%,大幅度降低了购房门槛，有利于改善型需求购房。

上海的政策，为其他一线城市确立了一个政策的样本，北京、深圳、广州应该会很快根据“5.17”房地产新政调整政策，大体的力度应该和上海差不多。

一线政策调整到位后，房地产的政策底正式确立，鉴于市场新的均衡点已经形成，加上全国性的保交楼、房企白名单的落实亿佰欧融智和，已经国企开始收购库存房，市场的转折点到来，应该不需要太长时间了。三年以来因为市场的调整而累积的需求也会得到一定程度的释放，房地产最难的阶段有望尽快过去。