同志们，比“一成五首付”和“房贷利率无下限”更劲爆的房贷政策，终于实锤了！

虽然没像“5.17”的三支箭那么大张旗鼓；

但有网友神图开路、有平安小作文镇楼，效果依然炸裂。

主打的就是个“悄悄滴进村，打枪滴不要”…

咱们先说近期网上盛传的那张“按揭群友实操图”——

那虎狼之辞，直接让买房的、卖房的、观望的、断供的…集体不淡定了。

核心内容总结一下就是：

从建设银行和兴业银行申请房贷的，可以申请先息后本，不需要等额本息了；

操作也非常那个简单，手机app上申请就行。

笔者深挖了一下，发现它这里面也是有一定条件和限制的：

每月还款本金可以降至1元钱，最长缓冲期24个月，贷款期限不变，利息还得按时还。

但需要注意的是，虽然眼前这两年能有个喘息的功夫，缓冲期一过，每月本金还款额会增加。

这恐怕是申请“先息后本”还款方式最应该考量的代价。

笔者摸排发现，明确表示可以操作“先息后本”还房贷的，目前只有北京、广州、杭州、苏州、南京、东莞、珠海等部分一二线城市的建设银行、兴业银行、中信银行、广发银行、浦发银行等。

兴业银行推出的“随薪供”业务支持存量房业主先息后本——

银行根据贷款人资质确定给予2或3年的先息后本期限，期间只需偿还利息，2-3年期满后同样自动转为此前的还款方式。

中信银行的先息后本还款方式明显更加灵活一些——

每次最高可以申请1年，期满后可以继续申请，对于确实有困难的可以联系个贷经理在线申请，银行审批资质，通过后才能享受“先息后本”还款方式。

除此之外，像广发银行、浦发银行、农商银行、广州银行等仅在个别城市推出了类似政策，且大多对买家资质或楼盘情况有一定的审核要求。

当然，也有一些大型国有行没把话说死，不排除其它大行试点成功后，后期跟进。

难不成是担心步子迈得太大，容易扯着蛋？

除此之外，平安银行近期发布的小作文同样引起了热议。

里面重点介绍了几种特色还款方式：“气球贷”、“二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”…等等等等。

譬如说“气球贷”，贷款前期每期还款金额小、最后一期一次性还清剩余本金，形成一种前小后大的“吹气球”状态。

譬如说“二阶段还款”，前三年按月付息、无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款，本质上还是“气球贷”的一种。

目前，以上在上海、福州、成都、广州、佛山、合肥、杭州、宁波、重庆、厦门等地的平安分行均适用。

“气球贷”重出江湖，老有意思了。

早在2008年前后，“气球贷”就已经出现了，但当时这种计息方式被认为可能引发风险、且有助推炒房嫌疑，很快就被监管叫停了。

自此，“气球贷”不再是一种主流的还款形态，只是仍有个别银行将其作为某种形式，用于办理各种名目的抵押贷，但这不在我们今天探讨的范围之列。

为了劝大伙儿买房，银行比开发商可卖命多了。

其实这事儿没啥难理解的，银行也是企业，一年到头从种到收，天天地垄沟…

完了回头一看，房贷业务依然是间歇性支楞，持续性不举——

2024年一季度末，人民币房地产贷款余额53.52万亿，同比下降1.1%，比上年末增速低了0.1个百分点；

但好消息是，2024年一季度房地产贷款净增6095亿，比去年四季度已经好转了太多太多。

政策面全面松绑、市场面触底修复以及信贷面加速放宽…三者缺一不可。

而像这次冲在前面的平安银行，房贷以外的细分贷款领域下行压力其实也相当明显。

改行今年一季度报显示：截至3月末，个人贷款余额18781.30亿，较上年末下降5.0%。

除房贷余额基本盘与上年基本持平外，经营性贷款、消费性贷款和信用卡应收账款三大件均有5%以上的下行幅度。

在房地产加速筑底反弹的档口，充分利用这一主流赛道发力，当然是再合理不过的操作。

各种房贷金融创新，人家银行不仅样样都会，而且样样出类拔萃。

咱们反复强调过，与房地产业务有关的贷款份额，占到中国银行业贷款总额度的40%。

这年月，银行见了买房的大爷，那打招呼的画风都得是——

边点头哈腰，边在嘴上不停念叨：“森赛！森赛！一挖一麻袋！”

目前，先息后本的还贷方式尚停留在试点层面。

咱谁也不是刚从猴进化过来，懂的都懂：从试点到大面积推广，大概率只是个时间问题。

那么问题来了，先息后本对咱们普通家庭来说，到底是馅饼还是陷阱？

咱们来推演一下子，你就知道了——

我家隔壁吴老二得脑血栓之前，买了套总价200万的小三居；

首付100万、贷款100万，分30年等额本息，利率3.75%，月供4631块1毛6。

到期归还本金100万、利息66万7216块1毛3。

后来吴老二因公司经营不善，年龄超过35，不幸被优化，直接败了性了。

月供4631块1毛6眼瞅还不上了，急得白天想、夜里哭，后来“嘎”一下脑血栓犯了，瞅谁都哆嗦。

可要是100万的按揭款，分30年先息后本呢？

66万7216块1毛3的利息分，每月只需要支付1853块3毛8，最后再一把给100万本金还上。

每月还贷1853，吴老二不至于犯脑血栓。

以上，我们探讨的还是一种理论上的理想状态，但现实是：

银行能真给你批30年先息后本吗？

可能性不大。

即便以后“先息后本”大面积推广，也很可能是3、5、7年，最多10年就得部分甚至全额归还本金。

就算按揭100万，3、5、7年之后归还几万到几十万不等的本金，你真的确定能一把拿出来？

这恐怕取决于这些年里，贷款人的财务情况、家庭储蓄情况甚至房产流动性与议价能力。

很明显，以上问题均存在较大不确定性。

但是，有一件事可以确认：一旦贷款人选择“先息后本”，那么，银行的收益大概率是有确定性的。

利息，也就是银行的实质性收益，在“先息后本”的玩法之下相当于得到了保障。

按揭利息是以本金为基准计算出来的，贷款人在较长时间内未归还本金，那就意味着计算利息的基准值是一定的，实际利息比等额本息计算下来要更高。

从这个角度看，“先息后本”的本质，对银行来说是变相增收，可对贷款个人而言是压力后移。

不仅后移，最后算总账时压力还更大了。

再一个，由于你在长达几年甚至更长的时间里都未归还本金，天量债务余额的压迫感也会如影随形。

犟嘴的话，可以找个这两年做过经营贷的大仙问问，观察观察他的生活状态。

除非自己真是有公司，而且经营得不错，否则很可能不比隔壁吴老二强太多。

所以，如果你是一个普普通通的工薪阶层，想在普通二三线城市买套刚需房，那“先息后本”的玩法大概率不适合你。

既然“先息后本”、“气球贷”啥的有这么多bug，那它究竟适合啥样的家庭呢？

真正不差钱的，能买高能级城市、高流动性房产的最适合。

这也印证了那个颠扑不破的铁律：爱飞向不缺爱的人，钱流向不缺钱的人。

原因很简单，真正决定信贷质量优劣的，其实是贷款锚定的投资标的物的质量。

大伙儿可以动脑子想想，你买东西为啥加杠杆？

小白会说“因为缺钱”，但老炮儿的第一反应必须是“借力打力”。

你能“借力”说明你有本金积累，你敢“打力”说明你有未来预期。

我们说过太多遍了，值得高杠杆买入的一定是核心资产——

要么本金涨幅跑得赢大盘和通胀，要么产生的现金流不仅能cover掉信贷成本，还能反杀绝大多数人的薪资水平。

当然，同时具备以上特质的资产，一定伴随着高流动性。

如果上述几样都不占，你还要放大杠杆去买，那大概率就要“献完青春献子孙了”。

别说脑子进水的，脑子进恒河水的也不该干这个事儿啊！

不然，为啥部分银行放款，允许“先息后本”的要重点审查贷款人的工作资质和房产品质呢？

尽管银行是为了最大程度做好风控，但我们也可以把这当成一组反向指标，来窥探“先息后本”玩法下的楼市价值逻辑。

一旦“先息后本”玩法加速推进，那么，以下两大趋势恐怕将无法避免——

其一，优质城市、优质板块、优质房源的价值会加速回正甚至一骑绝尘；

其二，处在K型分化下端的城市、板块、房源，将很难重新具备投资价值。

这是未来的增量债务流向决定的，无法以个人意志为转移。

最近一段时间，“房价依然调整到底”、“市场已经回归到合理水平”，正在成为人们的共识。

我们能明显感觉出来，核心热点城市的成交数据和带看情绪都起来了；

就连我们这么个自媒体平台的评论区，问“这儿能不能买”、“那儿能不能买”的朋友也多了起来。

时间仿佛一瞬间回到了2021年甚至更早以前。

在这里，我可以大大方方地做个统一回答：

如果，你想买的是全国排名前列的一二线城市，产业和商学铁四项配套至少有一半能打，那完全可以紧张起来，好好看看房子、好好谈谈折扣。

只要城市、区域板块配套以及房产品品牌、品质有保障，在政策许可范围内践行先息后本，也未尝不可。

如果，你想买的是弱二线甚至三四线老家，无论商业配套、学区配套等等有多么天花乱坠，我都建议你三思而后行。

有一个老生常谈的观点是：在这样的城市里，至多保留一套房子就够了。

今天，也依旧是这样，这是未来的产业能级、人口流向乃至债务增量合力共振的结果。

我们最应该做的时盛财汇，恰恰就是顺势而为。